Mercado Imobiliário em 2026: Como a eleição vai definir os preços do seu imóvel

Eleições e Mercado Imobiliário: O Que Mostram os Dados Recentes

2018: Crescimento mesmo em clima de incerteza

Existe uma percepção comum de que anos eleitorais prejudicam o mercado imobiliário. Porém, os dados históricos sugerem uma narrativa mais nuançada.

Em 2018, ano de eleição presidencial e Copa do Mundo, as vendas residenciais avançaram 19%. Isso não significa que a eleição não afetou o mercado (provavelmente afetou)  mas que outros fatores (demanda subjacente, comportamento do investidor, expectativas sobre juros) tenderam a compensar as incertezas políticas.

O que pode ter acontecido nos bastidores? Investidores com liquidez podem ter se posicionado antecipadamente, antecipando que as políticas de crédito e a Selic mudariam com o novo governo.

2022: Segundo maior volume de crédito da história

Quatro anos depois, um padrão semelhante parece ter se repetido. Em 2022, mesmo com incertezas políticas intensas, o crédito imobiliário atingiu cerca de R$ 241 bilhões, o segundo maior volume da história.

Um ponto relevante a considerar: mudanças de governo tendem a criar períodos de cautela que podem levar as pessoas a adiar decisões financeiras de longo prazo (especialmente nos primeiros meses, enquanto a nova administração estrutura sua política econômica.)

Isso sugere que o mercado imobiliário pode ter dois movimentos diferentes: maior atividade antes da eleição e possível desaceleração após. Quem estava atento a esse padrão pode ter se beneficiado do timing.

Por que eleições influenciam, mas não paralisam o setor?

A pergunta que muitos investidores fazem é: por que o mercado imobiliário tende a ser mais resiliente em anos eleitorais do que outros setores?

Alguns fatores podem ajudar a explicar:

1. Demanda contínua por habitação: Não importa qual governo esteja no poder, as pessoas precisam de moradia. Essa demanda tende a ser menos sensível a oscilações políticas de curto prazo. Uma família que planeja sair de um 2 dormitórios para um 3 dormitórios provavelmente não vai adiar essa decisão por 4 anos por conta de uma eleição.

2. Imóvel como proteção em cenários de incerteza: Historicamente, mesmo em períodos de crise econômica e inflação elevada, imóveis oferecem a oferta de proteção patrimonial. Enquanto as moedas e as ações se desvalorizam, as propriedades imobiliárias tendem a manter, ou até aumentar seu valor.

3. Reação à Selic mais que à campanha política: Aqui pode estar um ponto central: o mercado imobiliário parece reagir mais às expectativas sobre a taxa Selic e políticas de crédito do que aos resultados eleitorais em si. Política é narrativa. Juros são números.

A Selic como principal variável (mais influente que promessas de campanha)?

Para quem quer prever impactos no mercado imobiliário, pode fazer mais sentido monitorar as expectativas sobre a Selic do que acompanhar promessas de campanha.

As projeções indicam possível redução da Selic para 12,50% em 2026, o que tende a criar um ambiente mais favorável para a demanda nos segmentos de médio e alto padrão. Isso sugere que, independentemente do resultado eleitoral, o cenário de juros em tendência de queda pode estar sendo antecipado pelo mercado.

Para contexto: em 2022, a Selic estava em 13,75% e as expectativas apontaram para redução a 11,25% em 2023. Quem antecipou essa tendência de queda de juros e buscou comprar imóvel antes do resultado eleitoral pode ter capturado não só a demanda crescente, mas também a valorização que tende a acompanhar redução de taxas de desconto (em termos financeiros: juros menores costumam aumentar o valor presente de um fluxo de caixa).

Três cenários possíveis para 2026: como cada um pode afetar seu imóvel?

Não sabemos qual será o resultado eleitoral. O que podemos fazer é explorar como diferentes cenários tenderiam a impactar o mercado imobiliário:

Cenário A: Continuidade Política + Orientação Pró-Mercado

Se o resultado esperado para continuidade da agenda econômica:

• Expectativa: Possível aceleração da queda da Selic (poderia chegar a ~11% até final de 2026)
• Crédito: Tendência a maior acessibilidade, especialmente para médio e alto padrão
• Efeito potencial: Crescimento de demanda no 4º trimestre de 2026 e 1º semestre de 2027
• Implicação estratégica: Quem antecipa pode se beneficiar da compra antes do pico de demanda

Cenário B: Mudança de governo + incerteza fiscal

Se o resultado gerar dúvidas sobre o direcionamento da política fiscal:

• Expectativa: Selic tende a desacelerar sua queda ou manter-se estável em ~12-12,5%
• Crédito: Possível restrição maior, com spreads ambientais mais altos
• Efeito potencial: Pressão nos preços no 4º trimestre de 2026, com possível recuperação em 2027
• Implicação estratégica: Oportunidades de negociação em outubro-novembro 2026

Cenário C: Polarização significativa + paralisação legislativa

Se a eleição for muito competitiva e gerar contestação:

• Expectativa: Banco Central pode manter Selic estável por precaução
• Crédito: Possível congelamento, com instituições em postura de esperança
• Efeito potencial: Mercado segmentado — MCMV tende a avançar, médio/alto padrão pode recuar
• Implicação estratégica: Possíveis oportunidades em imóveis populares via programa habitacional

Observação importante: Em todos esses cenários, a demanda por moradia tende a continuar existindo. O que varia é quando essa demanda se materializa e quais segmentos são mais afetados.

O calendário provável: Quando pode fazer sentido agir?

Este mapa pode ajudar a orientar decisões:

1º Semestre (Janeiro-Junho 2026)

• Contexto: Juros ainda relativamente altos, mas em trajetória de possível queda
• Comportamento esperado: Compradores tendem a deliberar, incorporadoras podem hesitar em lançar
• Oportunidade potencial: Os preços podem ser menos inflacionados, menor concorrência por bons imóveis
• Consideração: Considerar o mercado agora pode apresentar vantagens de timing

2º Semestre Primeira Metade (Julho-Agosto 2026)

• Contexto: Campanha intensifica-se, incerteza tende a crescer
• Comportamento esperado: Redução de demanda, redução de lançamentos
• Oportunidade potencial: Estoque acumulado pode levar a maior disposição para negociação
• Consideração: Este pode ser o período de melhor poder de barganha para compradores

2º Semestre Segunda Metade (Setembro-Outubro 2026)

• Contexto: Eleição define panorama, mercado reage ao resultado
• Comportamento esperado: Possível volatilidade, alguns segmentos podem sofrer pressão de preço
• Oportunidade potencial: Possível pânico de vendedores = oportunidades de compra em preços mais baixos
• Consideração: Ter crédito pré-aprovado permite aproveitar o movimento rápido se ocorrer

Novembro 2026 em Diante

• Contexto: Novo governo inicia estruturação de agenda econômica
• Comportamento esperado: Retorno gradual de confiança (ou nova incerteza, conforme resultado)
• Oportunidade potencial: Se resultado positivo, possível boom de demanda; se desafia, preços em patamares mais baixos
• Consideração: Continuar monitorando sinais de Selic e política habitacional

Minha Casa, Minha Vida: programa que tende a ganhar em anos eleitorais.

Uma observação relevante: embora o mercado de médio/alto padrão possa variar nas eleições, o MCMV tende a apresentar dinâmicas diferentes.

O programa Minha Casa, Minha Vida mantém sua posição de destaque no mercado imobiliário, indicadores sugerem que o MCMV sustentou o crescimento de vendas em 2025, enquanto outros segmentos oscilaram.

Por que essa dinâmica? Eleições costumam gerar gastos públicos e promessas habitacionais para conquistar eleitores. Incorporadoras focadas em MCMV podem propor a apresentar menor volatilidade em anos eleitorais, funcionando como contrapeso ao ruído político.

Se você está considerando diversificação de portfólio para 2026, uma estratégia possível pode ser: considerar o padrão médio agora (antes de possível aumento de demanda pós-eleição) + explorar o MCMV no 2º semestre (quando governos tendem a acelerar promessas habitacionais).

Grande ABC e Mauá: mercados secundários que podem ganhar compartilhar em eleições.

Um padrão que pode ser observado em anos eleitorais: cidades do Grande ABC (especialmente Mauá) tendem a ganhar relevância relativa frente às grandes metrópoles.

Uma possível explicação? A volatilidade do preço tende a ser maior nos grandes centros. Investidores que enfrentam maior incerteza em São Paulo podem migrar para regiões satélites que oferecem:

• Preços mais acessíveis (flutuações percentuais menores em valores absolutos)
• Conectividade mantida (CPTM, Rodoanel)
• Crescimento da infraestrutura em andamento
• Dinâmica de mercado menos especulativa

Mauá pode se encaixar nesse perfil. A cidade apresenta valorização moderada impulsionada pela localização estratégica e pela demanda de quem trabalha no capital.

Tradução prática: enquanto o mercado de São Paulo pode enfrentar maior volatilidade em 2026, o investidor que mapeia oportunidades em Mauá, Ribeirão Pires e Suzano pode estar apostando em mercados com fundamento mais sólido e menor ruído político.

A análise de risco-retorno: quando faz sentido atuar?

Qualquer decisão de investimento gira em torno dessa solução. Aqui estão as compensações:

Se você comprar AGORA (antes das eleições):

• ✅ Entrada com juros ainda relativamente altos (pode haver espaço para queda)
• ✅ Possível menor concorrência (menos pessoas avançando comprando antes de eleição)
• ✅ Se cenário pós-eleição para positivo, pode capturar valorização dupla (juros caem + demanda sobe)
• ⚠️ Risco: se o cenário pós-eleição for desafiador, pode ter comprado em fase menos oportuna

Se você aguardar até DEPOIS das eleições:

• ✅ Maior clareza do cenário, menos incerteza política
• ✅ Se os resultados forem solicitados, os fornecedores podem estar sob pressão
• ⚠️ Se resultados forem positivos, você pode pagar prêmio (todos que desejam entrar simultaneamente)
• ⚠️ Risco de oportunidade: 6 meses sem estar exposto ao possível movimento positivo

Se você aguarda até 4º TRIMESTRE de 2026:

• ✅ Máxima clara sobre agenda do novo governo
• ✅ Possíveis ineficiências de preço podem ser mais aparentes
• ⚠️ Pode estar fora da janela se o mercado disparar
• ⚠️ A concorrência pode aumentar se o cenário ficar claro

Observação: A decisão ideal depende muito do seu perfil de risco e horizonte de investimento. Não existe resposta única para todos.

O mercado em evolução: sofisticação crescente?

Há uma transformação importante em curso. O mercado imobiliário brasileiro não está enfraquecendo, está amadurecendo. Em ciclos mais sofisticados, parece prosperar melhor os participantes que conseguem entender dinâmicas subjacentes, em vez de simplesmente reagir ao ruído político.

Isso pode significar que em 2026:

• Abordagem reativa: Incorporadoras que aguardam eleição para planejado, compradores que ficam paralisados ​​por recebimento político, tendem a perder oportunidades.
• Abordagem estruturada: Fundos imobiliários que estruturam operações conforme expectativas do Selic, investidores que leem planos e se posicionam com antecedência, tendem a se beneficiar melhor.

Onde você vê essa solução pode fazer diferença no resultado final.

Checklist Prático: próximos passos até dezembro de 2026.

Agora até Abril de 2026:

• Investir imóveis de interesse (mapeie especialmente Mauá e Grande ABC)
• Simule financiamento com cenários de taxa (12-13%, e também com 11-12%)
• Identifique seu perfil de risco: conservador, moderado, ou mais agressivo
• Considere pré-aprovação de crédito (muitos bancos oferecidos sem custo por 6 meses)

Maio-Agosto de 2026:

• Acompanhe: notícias sobre Selic, expectativas de mercado, sinais da campanha
• Se acordos oportunidade interessante, considere abrir negociação (os vendedores podem estar menos pressionados que depois da eleição)
• Evite decisões por emoção, imóvel é investimento de médio/longo prazo

Setembro-Outubro de 2026:

• Monitorar resultado eleitoral e ocorrência imediata de mercado
• Se houver redução de preços, estar pré-aprovado permite agir rapidamente
• Reavaliar seu portfólio: apertar a aposta no cenário que se confirmar ou diversificar?

Novembro 2026 em Diante:

• Acompanhe os sinais iniciais do novo governo sobre política habitacional e fiscal
• Se Selic começar a trajetória clara de queda, revisite seu modelo de previsões
• Posicione-se para 2027 com base em aprendizados de 2026